深挖养老服务大江湖 保险养老社区去地产化

2020-06-10 17:10
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  养老服务业一直是各方角逐的大“舞台”。保险公司作为产业链中的整合者和深度融合者,自然不会放弃,而对于保险公司而言,眼前有两个问题:一是如何“去地产化”,提高运营效率和推广复制;二是如何深挖养老社区和大养老、大健康的产业机会。

  在2008年初访美国养老社区的泰康一行人眼中,当时可能不会料想到养老社区会像今天一样如星星之火之势。从在争议中初试养老社区到9家保险机构计划或正在建设共25个养老社区、计划投资金额超过600亿元、实际已投资金额超过200亿元,8年的时间里保险行业在养老社区的布局上已经走出了自己的模式,而未来,将走的更远。

  东三环,京城东三环泰康之家的会客厅,泰康人寿副总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军抛出了“养老产业要去地产化”的观点,虽然去地产化并非一个新词,但对于保险的养老社区而言,这是一个新的尝试和方向。

  深挖养老服务“大江湖”

  “青城丹剑名满天下,武当太极以柔克刚,峨眉棉掌至阴制阳,两仪登天步若玄黄……”,保险行业的养老社区亦是一个大江湖,各门派也特点各异,其中既有主推医养结合的“少林派”高僧泰康养老,也有主推健康综合体的“峨眉派”学员中国人寿,也有以柔克刚不走寻常路的“武当派”合众人寿,当然度假养老、养老服务综合服务区等概念亦层出不穷。

  据《第一财经日报》记者梳理,目前共有9家保险机构参与建设养老社区,主要布局在北上广等一线城市及周边辐射圈,以及武汉、沈阳、大连、苏州等城市。其中,辐射面最广的是泰康人寿,2016年初,泰康人寿已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州八地的养老社区布局,实现医养社区“八城联动”。截至目前,泰康医养融合项目已投资超过50亿元,未来5至8年将持续注资1000亿元,布局15至20个养老社区。

  就泰康的布局,刘挺军表示:“我们现在是落地了北、上、广、三亚,养老的一线城市。三亚是全国养老的一线城市,深耕长三角则是苏州、杭州,中西部各有两颗棋,都是辐射两个区域中心,一个武汉,一个成都,我们还聚焦在一线城市和1.5线城市。三四线城市目前还没有去选择,这不是表示完全没有机会,只是从大规模的产品机会来看,目前还不够成熟。”

  在数量上略微与泰康有的一拼的是合众人寿,据记者梳理,目前合众人寿已建或正建项目包括合众优年武汉养老社区、合众优年沈阳养老社区、合众优年南宁养老社区、合众优年合肥养老社区、合众优年济南养老社区,以及筹备中的合众优年北京、青岛、苏州养老社区,此前还有消息称合众人寿与美国Summit Healthcare REIT, Inc公司合资收购美国南科罗拉多州、俄勒冈州和弗吉尼亚州的6处养老社区项目。

  在近日新华保险的年报业绩发布会上,首次挂帅上阵的董事长万峰亦透露了新华保险在养老社区上的新进展,针对养老和健康领域新华保险的整体布局和2015年的进展情况,据他透露:“在养老产业的发展情况上,目前新华养老投资的养老区域和项目有三个,分别为海南博鳌休闲度假养老社区、北京丰台莲花池介户型的养老公寓,以及北京延庆城区的活跃型的养老社区。海南博鳌一期工程已经全部验收完毕,2016年春节期间已经部分投入运营。二期工程结构封顶,预计在第三季度全部交付使用。”

  虽然在模式上迥然,但保险机构们无一不希望走综合、多元、全景式的模式,以养老社区为中心,挖掘养老社区上下产业链的新机会及整合,以跟紧养老服务业发展的大浪潮。

  “少林派”武功:去地产化+医养结合

  去地产化、医养结合是近日刘挺军在接受《第一财经日报》专访时屡屡提及的观点。“少林派”泰康人寿在耕耘了接近十年之后,已自成一家。刘挺军告诉记者:“泰康将采用全过程医疗护理模式,覆盖急性病、慢性病、预防和康复、长期护理、临终关怀,未来的泰康之家将涵盖养老社区、康复医院、医疗事业部及综合医院。我们的愿景是新的东方霍普金斯。”

  这一步,比一个可以住的养老社区迈的远得多。泰康在养老社区的摸索已经形成了三个关键词,即医养结合、三层体系和闭环整合式养老服务。泰康养老社区定位于“医养融合”,搭建了“三甲医院临床诊疗+社区医疗中心+CCRC”三层次医养服务体系,为社区居民及周边地区提供“预防保健—疾病治疗—慢病康复—长期护理”闭环整合型医养服务。

  就养老产业的看法,刘挺军分析:“养老产业并不等同于养老地产,养老产业有特殊性、综合性、微利性三个特征。养老产业按需求属性的不同,可以分为医疗保健业、日常生活用品业、家政服务业、房地产业、保险业、金融业、娱乐文化产业、旅游业、咨询服务业、其他特殊产业等十个细分产业。”他进一步强调:“根据实践经验,我认为不能把养老看成地产行业,养老一定要去地产化。养老产业与医疗保健行业密不可分,是医疗保健产业中的重要一环,是大健康产业的主要组成部分,也是现代生活服务业的重要组成部分。”

  养老产业已经开始从“养老产业=养老地产”进入了下一个发展阶段,不仅仅是保险机构意识到这一点,此前多家房企多家房企的观点具有一致性,我们的项目要“去地产化”。伴随着入住率的提升,“去地产化”已经成为包括保险行业在内开发的养老社区提升生存能力的核心竞争力。

  所谓的“去地产化”,是养老服务更加多元化和复合的一个代表,这其中,医养结合是一个体现。根据一项调查数据显示,对于养老地产,消费者最关注的主要是医疗设施、生活环境、生活配套这三个方面。

  据刘挺军介绍:“"一个社区,一家医院’是泰康支持养老机构设置医疗机构政策的一种实践探索,泰康借鉴美国‘凯撒模式’,在养老社区邻建康复医院,为社区居民及周边地区提供‘预防保健—疾病治疗—慢病康复—长期护理’闭环整合型医养服务。”

  据记者了解,泰康将在全国8大医养社区建立高端医疗健康护理中心,配套连锁康复与老年病医疗机构,围绕高龄人群的需求,重点提供急病诊疗、慢病管理、专业康复、健康促进等医疗健康服务。泰康还将设立老年病和慢性病研究中心,为社区居民及周边地区提供服务。

  目前,泰康燕园养老社区已在养老社区内配建二级康复医院,提供集预防保健、疾病治疗、慢病康复、长期护理于一体的闭环整合型医疗保健服务。另外,泰康还将投资建设辐射全国的标准三级综合医院,现已注资南京大型综合三甲医院仙林鼓楼医院,获80%股权,并计划将其打造成为基地医院。

  险企的养老社区投资经

  在养老社区的投资方式上,保险行业亦在不断探索。2009年1月,泰康资产获批设立“泰康—养老社区股权投资计划”,筹资总规模为人民币22亿元,投资于北京昌平养老社区项目。该投资计划是新《保险法》实施后,国内保险资金投资不动产的首个试点项目。

  在养老社区的投资上,保险资金不仅可以选择直接投资,还有多种方式待探索。以泰康为例,其通过股权投资、夹层投资不断营造医养生态圈。同时,保险机构也在探索和更多的合作方共同开发,比如2014年底开馆的中国人寿健康养老体验中心就采取了与星牌集团合作开发的方式,而中国太平与万达集团的战略合作中亦可循迹养老地产等项目,另外一位业内分析人士亦对记者表示:“未来很可能会以城市产业基金合作等新的方式合作投资养老社区的建设。”

  日前发布的《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中提及,要发挥保险资金长期投资优势,以投资新建、参股、并购、租赁、托管等方式,兴办养老社区和养老服务机构。同时还鼓励保险公司在风险可控的前提下,通过股权、债权、基金、资产支持计划、保险资产管理产品等多种形式,为养老服务企业及项目提供中长期、低成本的资金支持。

  对此,刘挺军分析:“其实在养老服务业中我们也在寻找能够去推动发展新型的创新工具,对于今后的发展,可能有类似于债券的模式,像美国的例子,可以发展一些长期债券,投到医疗养老机构里去,这样其他不想直接投资深耕医养的资金也可以参与进来,形成专业化的市场。”

  此前,人保财险副总裁王和亦建议称,可以探索养老资源证券化的模式,比如通过“入住期权”形式解决需求与供给的期间匹配问题,破解养老产业发展的资金瓶颈,对冲波动性风险,并探索将“入住期权”嵌入养老保险产品,并且设立专门交易市场,提供流动性。实际上,间接投资养老社区的方式在国际上较为普遍,主要是购买养老社区投资机构发行的房地产投资信托基金(REITs)。