平安购劳合社大楼16年回本 险资全球买楼

　　在国内利差逐步收窄的预期下，保险公司投资转向的趋势越发清晰。

　　对不约而同在海外地产市场搜罗优质项目的保险巨头们来说，这还只是开始。戴德梁行最新发布的研究报告指出，中国保险业的海外房地产投资将于未来几年大幅增加，预计未来5年间，其投资规模将会从目前的水平上升至接近总资产值的5%，相当于新增730亿美元，而至2024年，中国保险商持有的海外投资物业总值将达1540亿美元。

　　“当前在低利率、资产荒的环境下，保险资产负债率匹配难度和压力不断加大，另类投资和全球化配置将成为未来保险资金增长最快的领域。”中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云指出。

　　记者注意到，截至今年11月27日，国家外汇管理局批准的保险类合格境内机构投资者（QDII）投资额度审批数量为308.53亿美元，但根据中国保险资产管理业协会的数据，截至今年9月末，保险资金海外投资已达320亿美元。

　　巨头接连押注海外地产

　　11月底，中国人寿宣布完成对伦敦核心地区办公物业——位于伦敦金融城核心区域的甲级写字楼99 Bishopsgate的投资。此项投资是中国人寿继2014年底成功投资伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street项目后，对伦敦核心办公物业的再度成功投资。中国人寿透露，目前该办公楼处于满租状态，平均剩余租期较长，未来现金收益稳定可期。

　　而此前几天，中国人寿还宣布公司与全球领先物流地产商普洛斯(GLP)签署协议，共同投资收购美国优质核心型物流资产包IIT(Industrial Income Trust)。交割完成后，中国人寿将是资产包持股比例最大的投资人。

　　巧合的是，海外物流地产也同时成为了平安的投资新宠。10月27日，平安宣布与美国Blumberg Investment Partners合作，双方将投资于美国的长期、优质租赁资产。初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。并且，该合资企业计划持续收购优质资产，已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

　　平安信托海外投资事业部执行总经理李庆贤表示，“未来会继续谋求更多海外房地产投资机会。”

　　不过，据戴德梁行测算，目前中国保险界5家最大的公司投资在房地产的资金仍不算多，只占公司总资产的2%以下，有些甚至少于1%。

　　巨大的增长空间

　　面对可能会持续很长一段时间的低增长、低利率但高波动的市场预期，“出海”无疑正是中国保险资金配置长期结构性转变的一大标志。

　　“明年的保险资金海外投资增长会比较快，因为现在海外投资占整个资金的规模只有1.8%，从监管要求来说，上限是15%，所以起码还有10倍的发展空间。”中国保险资产管理业协会研究规划部负责人赵越表示。

　　显然，收益率是保险机构投资海外地产项目的重要因素。一位华宝证券分析师认为，不动产投资项目具有期限长、收益率高、筹资额大等特点，比较适合长久期的保险资产配置，但近几年我国不动产的投资成本逐步升高，同时在人民币国际化趋势日益显著的背景下，境外不动产的价格相对下跌，收益较稳定。

　　一位人保资管研究员指出，目前美国住宅租金收益率高达6%，而中国一线城市住宅租金收益率仅为2%左右。据业内推算，平安购劳合社大楼的2.6亿英镑大约经过16年即可完全收回成本，低于国内靠收租金要等待30年的回收预期。

　　有数据显示，今年前三季度，美国、英国、澳大利亚成为了中国保险资本的首选目的地，用于三国地产投入的资金占了中资保险全部海外房地产投资的70%，其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。而据莱坊国际预测，未来5年，伦敦、纽约和悉尼的平均写字楼租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。